Приобретение недвижимости во Франции

 

Иностранные граждане могут свободно приобретать недвижимость во Франции, будь то жилая или коммерческая недвижимость, а также земля.

Покупку можно совершать как на физическое, так и на юридическое лицо.

 

После окончательного выбора объекта покупатель и продавец подписывают предварительный договор (Compromis de Vente или Promesse de Vente). Однако до заключения договора продавец обязан представить покупателю документы о техническом состоянии недвижимости. Также для проведения финансовых операций необходимо получить индивидуальный налоговый номер и открыть счет в местном банке.

 

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

Предварительный договор служит двусторонней гарантией: покупателю – что объект не будет продан никому другому даже по большей цене, продавцу – что покупатель не передумает. Заверка документа нотариусом не требуется. Одновременно покупатель вносит задаток 10% от стоимости объекта (5% при покупке строящейся недвижимости). Эти деньги будут храниться на специальном банковском счете нотариуса. Все остальные платежи по сделке также будут проводиться через этот счет.

По закону после заключения предварительного договора у покупателя есть семь дней на то, чтобы отказаться от дальнейшей сделки и вернуть задаток (если в контракте не указаны иные условия расторжения сделки). По истечении этого срока деньги не возвращаются. Также задаток можно вернуть, если банк отказывает в выдаче кредита или экспертиза на асбест дает отрицательные показатели.

Если сделка срывается по вине продавца, он возвращает покупателю задаток в двойном размере.

Следует быть готовым к одной особенности французского законодательства. У мэрии каждого города есть право приобрести объект по цене, указанной в предварительном договоре, вместо покупателя (droit de preemption). Задаток в таком случае ему возвращается, но какой-либо дополнительной компенсации покупатель не получает.

Обычно предварительный договор действует в течение трех месяцев. В это время нотариус осуществляет проверку юридической чистоты сделки.

1.   По отношению к государству. Поскольку по закону мэрия может приобрести объект вместо покупателя, нотариус направляет запрос с декларацией сделки. У мэрии есть два месяца на ответ, в случае его отсутствия сделка считается «чистой» по отношению к государству.

Также нотариус проводит проверку, не находится ли объект в зоне риска (например в непосредственной близости к промышленным предприятиям) или специальной зоне, к примеру исторической. Все это накладывает на владельца особые обязательства.

2.   По отношению к частным лицам. Делается запрос в ипотечное бюро, нет ли за объектом неоплаченных долгов. Также запрашивается информация, все ли владельцы данной недвижимости согласны на продажу объекта. К обязанностям нотариуса относится расчет всех дополнительных расходов по сделке и проверка паспортных данных покупателя.

В период действия предварительного договора у покупателя также есть время на оформление ипотеки (см. ниже). После получения им согласия банка, а также проведения всех необходимых проверок заключается договор купли-продажи.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Для заключения основного договора купли-продажи стороны встречаются у нотариуса. Он является официальным лицом и представляет интересы покупателя и государства. Задача нотариуса – обеспечить юридическую чистоту сделки, за это он несет профессиональную ответственность, гарантируемую государством. Нотариусов может быть два – у покупателя и продавца. Нотариус продавца проводит юридическую проверку недвижимости, у нотариуса покупателя осуществляются расчеты по сделке и заключается договор купли-продажи. Услуги второго нотариуса оплачиваются продавцом.

В нотариальной конторе у покупателя (физического лица) могут потребовать следующие документы: загранпаспорт, копию визы или вида на жительство, свидетельства о рождении, браке и разводе.

Здесь стороны подписывают основной договор купли-продажи – акт продажи (Acte de Vente). К этому времени вся необходимая сумма должна быть переведена на счет нотариуса. При подписании право собственности переходит к покупателю, новый владелец получает ключи от объекта и специальный документ о праве собственности – аттестацию. После этого нотариус переводит деньги на счет продавца. При подписании купчей покупатель оплачивает услуги нотариуса (см. ниже параграф «Сопутствующие расходы»).

Новый собственник в обязательном порядке должен застраховать свою недвижимость. За этим следит нотариус.

 

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ

После заключения договора купли-продажи нотариус обязан в течение нескольких дней зарегистрировать нового собственника в специальном регистрационном бюро – Хранилище ипотек (Conservation des hypothèques). В этом учреждении регистрируются все акты по продаже, обмену, дарению недвижимости, а также по оформлению ипотеки. В целом государственная регистрация занимает два-три месяца. По ее завершении новый владелец получает окончательный документ на право владения – свидетельство о собственности.

 

СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ

Дополнительные расходы по сделке единой суммой покупатель выплачивает нотариусу. В нее входит стоимость непосредственно услуг нотариуса и государственные налоги. Покупатель оплачивает 6–7% от суммы сделки, если объект относится к вторичному рынку, и 2–3%, если к первичному. Заниженный процент налога при покупке нового жилья связан с тем, что все новостройки при продаже облагаются НДС, который входит в стоимость покупки.

Также покупатель оплачивает услуги агента по недвижимости (4–5% от суммы сделки) и обязательную страховку недвижимости. Ее величина зависит от площади, расположения и множества других параметров объекта. Например, базовая страховка дома площадью 100 кв. м обойдется в €350.